Чтобы стать жертвой аферы с жильем теперь не обязательно быть частью социально неблагополучной среды. Мошенники с успехом уводят квартиры и у вполне ответственных собственников, и порой преступные действия обнаруживаются спустя месяцы, когда уже с объектом недвижимости проведена целая цепочка сделок с последним звеном в лице добросовестных приобретателей.
Мошенники подделывают паспорт владельца, подписи на договорах купли-продажи, после чего фиктивная сделка благополучно регистрируется через МФЦ, и осуществляется переход права собственности. И даже если пострадавшему владельцу удается доказать факт мошенничества и вернуть себе жилье, преступникам это нипочем, ведь в этом случае за все заплатит добросовестный покупатель, который потеряет и квартиру и уплаченные за нее деньги. А мошенники, забрав куш, займутся новой аферой.
В декабре 2020 года только в Кемеровской области стало известно о двух подобных случаях. Герой первой истории — Денис, узнал, что перестал быть владельцем квартиры в центре Кемерова, когда стал приводить в порядок документы на жилье, и ему понадобилась выписка из ЕГРН. Получив документ, мужчина с удивлением увидел, что собственник его квартиры теперь некий Артем. Когда мужчина стал выяснять, как жилье без его ведома оказалось в чужом владении, всплыл договор купли продажи в простой письменной форме, по которому и был осуществлен переход права. Подпись Дениса на договоре была подделана.
Теперь в деле разбирается полиция. А между тем новый собственник уже ищет покупателя на «проблемную» квартиру.
Многие граждане ошибочно считают, что сдавая документы по сделке на государственную регистрацию через МФЦ, они получают гарантии ее законности, не зная, что сотрудник МФЦ по сути курьер, задачей которого является лишь передача пакета документов в Росреестр. В его профессиональные обязанности не входит проверка юридической чистоты сделки. Все что он может сделать, это сравнить фотографию в паспорте с лицом обратившегося человека.
Второй жертвой кемеровских мошенников оказался сирота и безработный Василий, который таким образом лишился единственного, полученного от государства жилья. Он теперь буквально вынужден ночевать в подъездах.
Несколько лет назад парень потерял паспорт, но никому не сообщил об этом — процесс восстановления документа вызывает у него ужас. Видимо этой ситуацией и воспользовались преступники.
В конце ноября 2020 года в его комнату вломились чужие люди, сообщили о том, что жилплощадь уже несколько лет ему не принадлежит, и выкинули с вещами на улицу. В основе аферы вновь оказался договор в простой письменной форме, который Василий даже не видел. Новый «собственник» почти сразу же продал комнату, потом ее перепродали еще несколько раз.
Молодой человек обратился за помощью к знакомому психологу, который и поднял тревогу. Сейчас с его помощью Василий восстанавливает паспорт и другие документы. Психолог же уговорил молодого человека пообщаться с журналистами и обратиться в органы правопорядка, чтобы вернуть комнату.
Безусловно, ситуация Василия во многом попущена им самим, но тяжелый стресс, беда, болезнь может случиться с каждым, в такие моменты и начинают действовать мошенники. «Чёрные риелторы» отслеживают именно социально незащищенных граждан: инвалидов, сирот, пожилых людей или людей с психическими отклонениями и неразвитыми социальными навыками. Им можно подсунуть на подпись документ, значения которого они даже не поймут, силой или шантажом принудить пойти на сделку, которая лишит их права собственности. А можно просто подделать их подпись на документе в простой письменной форме. Дезориентированный, потерявший все, испуганный человек, порой, даже не знает, куда обращаться, чтобы восстановить свои права на собственность. И часто просто погибает.
Директор Центра исследований и экспертиз Финансового университета при Правительстве РФ Венера Шайдуллина считает, что количество мошенничеств на рынке недвижимости с каждым годом будет только расти и цифровые технологии только усовершенствуют их форматы. «Например, традиционный способ мошенничества, связанный с подделкой документов на квартиру, только усовершенствовался с появлением цифровых технологий редактирования графических форматов документов. Кроме того, возможность заключения сделок с использованием электронной подписи породила новый вид мошенничества, когда преступники подделывают такую подпись и заключают от имени потерпевшего сделки с недвижимостью. Также влияет на рост числа мошенничеств правовая неграмотность населения и экономический фактор. К сожалению, современные граждане все в большей степени начинают экономить на привлечении юристов и профессиональных участников рынка недвижимости. При этом правовых знаний у простых граждан в этой области недостаточно. Поэтому процветают схемы, связанные с заключением договора ипотеки в отношении своего же имущества вместо договоров займа с залогом недвижимости, не устаревают и схемы, связанные с продажей квартир с обременением, по доверенности умершего собственника и т.д.» – отмечает она.
Договор в простой письменной форме — излюбленный метод аферистов. По документу, который, по сути, никто детально не проверяет, несколько раз были проданы даже те квартиры, владельцы которых уже умерли некоторое время назад. Одна из недавних громких историй произошла в Липецке, где мошенники продали квартиру от имени женщины, которая умерла 8 лет назад. Сейчас наследник владелицы квартиры и ее новые собственники, добросовестные приобретатели, отстаивают своё право на владение недвижимостью в суде. И в любом случае одна из добропорядочных сторон окажется в проигрыше. А мошенников и след простыл.
«Российская газета» в своей публикации «Квартира с неизвестными» https://rg.ru/2021/01/22/novyj-iuridicheskij-risk-poiavilsia-pri-pokupke-kvartir.html вскрывает еще один вид риска, который существует в казалось бы самом безопасном сегменте — первичном рынке жилья. Многие покупают квартиры в строящихся домах, но не у застройщиков, а у физических лиц. В таких случаях сделка проходит по переуступке прав по договору долевого участия, и покупатель получает все юридические риски, связанные с покупкой жилья у физического лица. Как отмечает член Ассоциации юристов России Вячеслав Голенев в публикации «РГ»: «Если продавец на момент продажи состоял в браке, а в договоре нет согласия жены, она через какое-то время может подать иск о признании сделки недействительной, утверждая, что это совместная собственность, и, мол, женщина лишилась прав на нее помимо своей воли».
Чтобы оградить себя от преступных посягательств предусмотрительные граждане обращаются за удостоверением сделок купли-продажи недвижимости к нотариусу, у которого есть необходимый профессиональный опыт и возможность всеобъемлющей проверки документов по сделке. А если бы сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению, ни одна из приведенных выше печальных историй не произошла бы. Мошенничество было бы выявлено еще на этапе подготовки к сделке.
Буквально на днях в одной из нотариальных контор Москвы была предотвращена попытка обмана с продажей квартиры по поддельным документам. Покупатель, настоявший на обращении к нотариусу, теперь не нарадуется на свою предусмотрительность и благодарит свою спасительницу. Именно нотариус, готовя документы к сделке, обратила внимание на ряд подозрительных факторов: квартира, в которой долгие годы жил и был прописан один человек, недавно была приватизирована и сразу выставлена на продажу, к тому же продавец выбрала небезопасный способ расчета по сделке. При этом женщина, называющая себя владелицей квартиры, в объяснение причин продажи поведала нелепую историю о том, что переезжает к родственникам в провинцию. Все эти странности стали поводом для дополнительных проверок, которые показали, что настоящая собственница квартиры умерла больше года назад, а мошенники, подделав документы, действовали от ее имени. Об афере сообщили в правоохранительные органы.
Именно поэтому все больше экспертов говорят о том, что сделки с жилой недвижимостью нуждаются в обязательном нотариальном удостоверении. «Решать подобные проблемы необходимо на законодательном уровне. Это должен быть комплекс мер, направленных на защиту простых граждан как от мошенников в целом, так и от правовой неосведомленности, — отмечает Венера Шайдуллина, — в частности необходимо закрепить в законодательстве необходимость заключения сделок с недвижимостью только с участием нотариуса. Многие эксперты будут парировать, что это дорого, однако в свою очередь отмечу, что сделка с недвижимостью — это действие, которое обычный гражданин совершает в среднем 1-2 раза в жизни. Согласитесь, что можно понести некоторые расходы ради своей же безопасности. Помимо этого, необходима регламентация деятельности профессиональных риелторов, закрепляющая требования к ним и особенности их ответственности. Отмечу, что примерно 27% всех случаев мошенничества приходится на черных риелторов. Поэтому требуется на федеральном уровне установить регулирование данной сферы для регламентации экономической составляющей сделок с недвижимостью».
Нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью — обычная практика для большинства европейских стран. Ведь когда сделка удостоверена нотариусом, именно на нем лежит ответственность за ее юридическую чистоту и законность.
Перед удостоверением сделки нотариус обязательно проверяет личности сторон сделки (подлинность паспортов и их действительность), проводит тщательный предварительный анализ документов. Кроме этого, он обязательно беседует со сторонами сделки, чтобы удостовериться в том, что они действительно хотят заключить сделку и именно на тех условиях, которые заявлены в договоре. Нотариус убеждается в том, что ни продавец, ни покупатель не находятся под давлением, что их не принуждают к совершению данной сделки, и они понимают ее правовые последствия. Сторонам в обязательном порядке зачитывается договор и разъясняются его сложные пункты. А после удостоверения документа, нотариус в тот же день направляет пакет документов в Росреестр в электронном виде для регистрации прав собственности.
Нотариус не только высококвалифицированный и самый доступный для граждан юрист. Он единственный из профессиональных участников рынка недвижимости несет полную имущественную ответственность за свои действия. И в случае, если по вине нотариуса сторонам сделки нанесен ущерб, он будет возмещен в полном объеме. Для этого существует многоуровневая система страхования профессиональной ответственности нотариуса.