Материнский (семейный) капитал (МСК) – уникальный по своему правовому регулированию институт. Предусмотренный в законе вариант его использования — на улучшение жилищных условий семьи, во многом не укладывается в нормы обязательственного права и требует особых подходов со стороны практикующих юристов. Этот особый подход был определен в Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденный Президиумом Верховного суда 22 июня 2016 года. Нотариусы в своей деятельности опираются именно на позицию, выраженную судом — при использовании средств МСК у членов семьи возникает право долевой собственности на приобретенный объект недвижимости.
Актуальные вопросы применения законодательства о материнском капитале и совместном имуществе супругов при проведении сделок с жилыми помещениями, обсудили в Московской городской нотариальной палате на мероприятиях для нотариусов и сотрудников нотариальных контор. Своим опытом с коллегами поделился член Правления МГНП Александр Сагин.
Материнский капитал чаще всего используется родителями для улучшения жилищных условий семьи. На рынке недвижимости значимый сегмент объектов недвижимости уже имеют в своей истории след МСК, а это накладывает отпечаток на дальнейшие сделки с такой недвижимостью. По словам Александра Сагина, он знает случаи, когда родители, узнав о проблемах, которыми маткапитал связывает в дальнейшем собственников, возвращают его в Пенсионный фонд и предпочитают решать жилищный вопрос без него.
Особенно важно проявлять бдительность покупателям, ведь если впоследствии выяснится, что при продаже недвижимости были нарушены права детей, то сделка может быть признана недействительной, а недвижимость возвращена продавцу. Продавцам тоже не следует расслабляться. Если квартира куплена с вложением средств МСК или они были использованы для погашения ипотечного кредита, то необходимо своевременно производить наделение всех членов семьи долями в этом объекте недвижимости иначе, этот вопрос придется решать в срочном порядке, когда возникнет необходимость продать такую квартиру или оформлять на нее наследство.
Что нужно знать о недвижимости, купленной за счет средств МСК?
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не отражаются сведения об использовании МСК при покупке квартиры. Это определяет серьезные риски для сделок в простой письменной форме, без нотариуса. Некоторые покупатели вообще не знают, что след МСК в истории квартиры является миной замедленного действия. Даже, если формально квартира оформлена на одного взрослого собственника, как это часто бывает в случае использования ипотеки, права собственности детей присутствуют. Поэтому при покупке квартиры на вторичном рынке, кроме всего прочего, нужно интересоваться, были ли у собственника на дату покупки квартиры или погашения кредита несовершеннолетние дети. В случае положительного ответа, сделку с такой недвижимостью лучше заключать у нотариуса, чтобы сразу решить проблему с расчетом детских долей, и зафиксировать в заверениях добросовестное поведение продавца.
В марте 2020 года в Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» законодатель внес изменения, заменив понятие «родители» на понятие «супруги». Таким образом, после марта 2020 года нотариусам, при удостоверении сделок с таким жильем или соглашений об определении долей в жилом помещении нет необходимости проверять родительские отношения.
Доли в приобретенном объекте недвижимости должны быть выделены на лицо, получившее маткапитал, его супруга и всех рожденных и здравствующих на момент исполнения обязательств детей.
Допустим, супруги использовали материнский капитал, полученный после рождения первого ребенка, на покупку жилья, оформив сразу право собственности ребенка. Потом они рождают второго ребенка и вне зависимости от того, использовали ли они материнский капитал, положенный на него, или нет на дальнейшее расширение жилплощади, они обязаны наделить новорожденного долей в праве собственности. При этом получателю МСК и супругу придется делать это за счет уменьшения своих долей, поскольку доли несовершеннолетних уменьшению не подлежат.
На рынке часто присутствует ситуация, когда родители продают первоначальную квартиру, чтобы купить жилплощадь побольше, в таких случаях весь использованный материнский капитал должен пропорционально отразится в долях всех здравствующих на тот момент детей. Для этого заключается новое соглашение об определении долей в жилом помещении.
При этом нотариусы могут в рамках одного договора применить элементы разных видов договоров – брачного, дарственной, соглашения, чтобы семья могла при распределении долей учесть и права супругов, и интересы детей. Весь процесс распределения долей описываются нотариусом поэтапно. К примеру: наделение всех долями, затем супруги могут распределить свои доли между собой, затем итоговая ситуация по долям. Нотариус отправляет документы на государственную регистрацию в рамках одного дела. Росреестр принимает многоэлементный правоустанавливающий документ и регистрирует переходы прав, но государственную пошлину при этом придется оплатить за все этапы перехода права.
Правовые ситуации использования МСК всегда сугубо индивидуальны и не имеют стандартных решений — у каждой семьи свой случай. Чтобы не сделать ошибку, которая ляжет в основу цепи юридически несостоятельных действий, лучше обратиться за совершением сделок с таким имуществом к нотариусу. Или напротив нотариус может предложить решение, которое поможет исправить уже совершенные вследствие предыдущих сделок ошибки.
К примеру, нотариальное соглашение может помочь в таких ситуациях:
- Супруги, не исполнив своих обязательств по наделению детей долями, успевают продать квартиру и купить другую. В результате оказались нарушены права детей. Покупатели их квартиры оказались под риском признания сделки ничтожной. Как выйти из этой ситуации без потерь? Как вариант, нотариус может запросить согласие органов опеки, описав сложившуюся ситуацию, на выделение долей детей уже в новой квартире и, получив такое согласие, родители могут исполнить свои обязательства, не разрушая совершенных ранее сделок.
- Квартира куплена в ипотеку с участием МСК. Супруги, оказываются в ситуации, когда выплата кредита, становится затруднительной, и они хотят купить аналогичную по площади квартиру, но дешевле, и погасить на разницу кредит. Родители перед продажей такой квартиры должны определить доли детей в ней. Они могут прийти к нотариусу и заключить соглашение об определении долей – согласие банка для этого не нужно. И далее провести альтернативную сделку с согласия органов опеки.
- Доли детей в праве собственности определены неправильно и поэтому сделка по продаже под угрозой. Нотариус поможет перераспределить доли в рамках нового соглашения, а затем провести сделку купли-продажи.
Материнский капитал используется не только при покупке квартир, но и загородных домов, а также на строительство или реконструкцию домов. В этих случаях важно знать, что использование МСК определяет право собственности только на долю в жилом доме, но не на земельный участок. В результате некоторые доли в собственности на дом не будут связаны с земельными долями. Уравнять соотношения «дом-земля» в долях членов семьи потребуется, если такой дом готовится к продаже, и сделать это можно в рамках договоров дарения.
Когда средства МСК используются на реконструкцию и строительство дома, определить размер долей в праве собственности сложнее, поскольку трудно подсчитать вложения супругов. Если между ними и выросшими детьми нет спора, то нотариус может взять за подтверждение расходов единый договор подряда. Если же строительство велось кустарным способом, и собственники спорят, кто и сколько средств вложил и готовы подтвердить свои права только чеками или договорами на отдельные виды работ, то размеры долей можно определить только в судебном процессе.
Поскольку институт МСК в России работает уже более 10 лет, история имущества приобретенного с его помощью все более усложняется различными жизненными обстоятельствами его собственников. К примеру, родители могут развестись, или умрет кто-то из членов семьи. Доли при этом должны перераспределяться в порядке раздела имущества супругов или наследования. В структуре собственности таким образом появляются микродоли, принадлежащие не членам семьи, и ничего позитивного основным собственникам это не обещает.
Нотариусы могут предложить людям, попавшим в такую ситуацию, оптимальные варианты правовых решений, если между бывшими супругами или наследниками нет спора. Но есть большая вероятность того, что жилые помещения со сложным бэкграундом окажутся на рынке недвижимости, и непрофессиональные покупатели, по неопытности или под влиянием недобросовестных посредников, будут втянуты в заведомо незаконную сделку. Защитой от такого рода проблем сегодня является только обращение к нотариусу, который проверит соблюдение прав детей, поможет учесть интересы всех собственников недвижимого имущества и зафиксировать добросовестный характер действий участников сделки.
