Главная >> Новости >> Парламентские слушания: введение обязательной нотариальной формы для сделок с жильем граждан необходимо

Парламентские слушания: введение обязательной нотариальной формы для сделок с жильем граждан необходимо

Обязательная нотариальная форма сделок может стать эффективным инструментом государственного контроля и соблюдения законности гражданских отношений на рынке недвижимости, считают эксперты.

В Совете Федерации состоялись парламентские слушания на тему «Нотариальная форма сделок с недвижимым имуществом как эффективный инструмент обеспечения прав граждан и стабильности гражданского оборота». Организатором слушаний выступил комитет по конституционному законодательству и государственному строительству верхней палаты. К участию в дискуссии были приглашены депутаты Государственной Думы, должностные лица Министерства юстиции, Конституционного и Верховного судов, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, представители нотариального сообщества, ведущие ученые в сфере гражданского права, а также бизнес-структуры и адвокаты.

Открывая мероприятие, председатель комитета по  конституционному законодательству и государственному строительству А.А. Клишас отметил актуальность темы и призвал собравшихся к конструктивному диалогу, в результате которого могли бы быть выработаны рекомендации для дальнейшего совершенствования законодательства в сфере оборота недвижимости.

С основным докладом выступил президент Федеральной нотариальной палаты К.А. Корсик. Он поблагодарил комитет за возможность обсудить столь значимую тему и отметил крайнюю актуальность  проблемы защиты прав граждан в обороте недвижимости.

Корсик напомнил, что практически всю историю российского государства вплоть до 1998 года все сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению. С введением Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) законодатель отдал приоритет простой письменной форме сделок, что в результате обернулось резким ростом преступлений на рынке недвижимости, так как  за законность сделки никто не отвечал. Госрегистратор работает с документами, он не общается со сторонами сделки, не проверяет осознанность их действий, не разъясняет правовые последствия подписанных ими договоров. Поэтому заключенные в простой письменной форме сделки часто оспариваются: люди остаются порой без единственного жилья или же страдают добросовестные покупатели – имущественных гарантий сторон договора в этом случае не существует.

Для российской правовой системы самым эффективным инструментом в обеспечении законности сделки и стабильности гражданского оборота является нотариальная форма сделки, считает К.А. Корсик.

Иные предлагаемые способы или чужды правовым обычаям нашей страны или слишком дороги для граждан и государства. К примеру, при заимствованной из англосаксонского права идее страхования сделки издержки будут составлять 3-4% от суммы договора ежегодно. Расширение функций МФЦ  потребует значительного государственного финансирования и не решает проблемы оспоримости сделок, поскольку сотрудники центров не имеют достаточной квалификации.

Вместе с тем нотариат в настоящее время обладает всеми условиями, чтобы обеспечить квалифицированное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью и защиту прав граждан. По словам президента ФНП, нотариат в последние несколько лет провел огромную подготовительную работу: внедрены передовые информационные технологии, налажено эффективное электронное взаимодействие с государственными ведомствами, банками, нотариальные акты полностью защищены от возможной подделки, усилена имущественная ответственность за результаты профессиональной деятельности. Сегодня функционирует четырехступенчатая система страхования, которая гарантирует полное возмещение ущерба в случае вины нотариуса: индивидуальная страховка нотариуса, коллективная страховка нотариальной палаты, личное имущество нотариуса и компенсационный фонд ФНП.   Докладчик отметил, что нотариат не против усилить указанные меры путем повышения минимального уровня индивидуального страхования, который в прошлом году уже вырос до  5 млн. рублей.

Помимо гарантий законности, участие в сделке нотариуса делает процесс ее оформления быстрым и комфортным для граждан. Благодаря  развитию электронных технологий в деятельности нотариата услуги нотариуса осуществляются практически в режиме «одного окна»: нотариус сам получает необходимые данные из различных органов и направляет сведения в Росреестр. При этом регистрация прав по сделке, удостоверенной нотариусом, проводится в рекордно короткие сроки вплоть до 1 рабочего дня. «Никто быстрее нотариуса получить готовые документы из Росреестра не может», — подчеркнул Корсик. Примечательно, что нотариус передает документы за символический тариф в 1 тыс. рублей, тогда как на рынке услуга ускоренной регистрации у различных посредников продается в среднем за 20 тыс. рублей.

Еще одно из преимуществ нотариата безопасный расчет по сделке через депозитный счет нотариуса, использование которого выросло за последний год в 7 раз.

Возможности, созданные нотариатом, готовность нотариусов вернутся в традиционную для себя сферу деятельности и выполнять важные государственные задачи уже были по достоинству оценены государством. С июня прошлого года законодатель ввел обязательное нотариальное удостоверение для сделок с участием наиболее незащищенных категорий граждан: несовершеннолетних и ограниченно дееспособных лиц. Кроме того, государство привлекло нотариат для защиты законных прав владельцев долей в общедолевой собственности в связи с огромным количеством нарушений в этом сегменте рынка – сделку по продаже доли квартиры невозможно совершить без участия нотариуса. По итогам года можно судить, что нотариусы успешно справились с поставленной задачей и готовы распространить накопленный опыт на защиту всех сделок с жилыми помещениями с участием граждан. Этот сегмент рынка, по мнению главного нотариуса страны, в особенности нуждается в имущественных гарантиях и надежной защите права собственности. У рядовых граждан, в отличие от представителей коммерческой сферы, нет возможности обратиться за правой помощью к квалифицированному юристу или адвокату.

Введение обязательной нотариальной формы сделок с жилыми помещениями граждан поддержали подавляющее большинство участников слушаний. Председатель Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Г.П. Хованская, назвала эту меру необходимой, поскольку ежедневно сталкивается с жалобами обманутых граждан, которым не в силах помочь. Речь, по ее мнению, идет о  праве, гарантированном Конституцией, и у законодателя не должно быть сомнений. «Юридическая чистота сделки – это главное», — подчеркнула Галина Петровна. Она также дала высокую оценку работе нотариата, в части социальной и профессиональной ответственности, отметив, что за добросовестную работу нотариуса отвечает не только он сам, но и все нотариальное сообщество.

Масштабные преобразования, которые за последние три года произошли в нотариате, позволяют доверять работе нотариусов и ставить качество их услуг на один  уровень с государственными органами, подчеркнула в своем выступлении советник министра юстиции РФ М.А. Мельникова. «То что пять лет назад казалось мечтой, сегодня становится реальностью», — отметила Мария Аркадьевна. Нотариат сегодня – это электронные реестры Единой информационной системы нотариата, публичные электронные реестры уведомлений о залогах движимого имущества, проверки подлинности и актуальности нотариальных доверенностей, а с 1 января 2018 года этот перечень будет дополнен реестром списков участников обществ с ограниченной ответственностью.

Совершенствуется регулирование нотариальной деятельности. Министерством юстиции за последние три года при активном взаимодействии с ФНП разработано  43  нормативно-правовых акта, направленных на регламентацию работы нотариальных контор. Отдельное внимание, по словам советника министра, уделяется повышению прозрачности входа в профессию: экзамен на право нотариальной деятельности с этого года принимается в виде электронного теста, готовятся аналогичные меры для процедуры конкурса по назначению на должность нотариуса.

Принят Кодекс профессиональной этики нотариуса, который устанавливает дисциплинарную ответственность. Это серьезные санкции, которые стимулируют нотариусов на добросовестную работу, считает М.А. Мельникова.  Распространение обязательной нотариальной формы на весь спектр сделок с жилыми помещениями граждан, по ее мнению, — важный и необходимый шаг. Если он будет сделан, то можно предусмотреть дополнительные льготы для граждан, получающих жилье по государственным гарантиям, к примеру, при переселении из ветхого и аварийного жилья, при приобретении жилья с участием материнского капитала.

Первый заместитель председателя Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству Ю.П. Синельщиков обратил внимание на то, что участие нотариуса  — это эффективный способ борьбы с «беловоротничковой» преступностью —  мошенничествами, уровень которых, к сожалению, не снижается.

Что касается злоупотреблений со стороны нотариусов, которых опасаются противники ОНФ, то, по мнению депутата, нотариус работает не ради доходов, поэтому часты случаи отказа в удостоверении сделки, по причине ее сомнительности. Честность же нотариального корпуса обеспечена строгим контролем со стороны Минюста и нотариальных палат. По оценкам депутата, в вопросе заботы о чистоте своих рядов нотариат может сравниться лишь с прокуратурой, которую обвиняют в излишней жесткости в отношении своих сотрудников. Поэтому нотариусы дорожат своей профессией.

Старший вице-президент Московской торгово-промышленной палаты Ю.А. Шарандин, отметил, что нотариальное удостоверение сделок станет благом, если это будет полезно гражданам, а также при шаговой доступности нотариальных контор, абсолютной защите удостоверенных сделок и доступности нотариальных тарифов. Выступления многих участников слушаний наглядно показали, что практически все эти условия уже воплощены в жизнь.

Как отметила М.А. Мельникова, порядок расчета количества должностей нотариусов в регионе существует, и в соответствии с ним квота может быть увеличена при существенном росте населения  или  числа обращений к нотариусу.  Сегодня руководящие органы нотариата и Минюст думают над идеей привязки нотариуса к определенному району в пределах одного нотариального округа, чтобы исключить перекосы, когда в деловых районах города контор много, а в спальных районах недостаточно. Также ведется работа над регламентом совершения нотариальных действий, который призван стандартизировать работу нотариуса.

Что касается нотариальных тарифов, то утверждения об их недоступности являются устаревшим мифом. В 2014 году в целях повышения привлекательности услуг нотариусов законодатель в три раза снизил стоимость нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Если в качестве примера взять московскую квартиру стоимостью 7 млн. рублей, то весь комплекс правовых услуг и гарантий, которые предоставляет участникам сделки нотариус, обойдется заявителям в 27 тыс. рублей. А если сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то тариф не может быть выше 20 тыс. рублей.

Для сравнения средняя цена юридического сопровождения сделки в простой письменной форме специалистом из агентства недвижимости в Москве составляет от 40  до 100 тыс. рублей. В целом по стране средний нотариальный тариф за удостоверение сделки колеблется на уровне 10 тыс. рублей.

Законом также предусмотрен целый ряд льгот, если участником сделки выступает ветеран ВОВ, инвалид, несовершеннолетнее лицо – всего 16 категорий льготников, которые или полностью или частично освобождены от уплаты тарифа. За прошлый год нотариусами России было совершено более 2,5 млн. нотариальных действий по льготным тарифам. В денежном эквиваленте это порядка 2 млрд рублей.

Кроме того, Федеральной нотариальной палатой была проведена беспрецедентная работа по совершенствованию системы расчета тарифов на услуги правового и технического характера. С прошлого года их предельный размер для каждого региона в зависимости от его социально-экономических показателей устанавливает ФНП. В результате в некоторых регионах стоимость на УПТХ снизились. В среднем тариф на УПТХ по договору купли-продажи жилого помещения  в России не превышает 5400 рублей. Люди по достоинству оценили эти изменения, и доля нотариально удостоверенных сделок в целом по стране выросла почти на 15%.

Такой же ошибкой, как и миф о дорогих тарифах нотариусов, является мнение о том, что если есть государственные регистраторы, то нотариусы уже не нужны. М.А. Мельникова, имея 15 летний опыт работы в системе Росреестра, не понаслышке знает, что нотариус и госрегистратор выполняют абсолютно разные, но исключительно важные и необходимые функции для защиты прав собственника и обеспечения стабильности оборота недвижимости.

Первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству М.В. Емельянов убежден, что невозможно таким образом усовершенствовать работу государственных регистраторов, чтобы они заменили нотариусов. Тогда, по мнению депутата, нужно возрождать государственный нотариат в лице регистраторов, что также невозможно, поскольку новая армия чиновников потребует огромных финансовых затрат из бюджета страны. Нотариальное удостоверение – это самый эффективный способ, доказанный временем, чтобы в краткие сроки обеспечить прозрачность и безопасность рынка недвижимости и достоверность ЕГРН, уверен Емельянов, а дальнейшее промедление в этом вопросе, по его мнению, является потаканием «черным риэлторам». Надо найти консенсус и решить этот вопрос, подчеркнул  депутат.

Судья Верховного Суда РФ А.П. Киселев привел статистику оспаривания сделок с недвижимостью. Так в 2011 году в частном порядке оспаривалось 12605 сделок, 81% исковых заявлений были удовлетворены. В последующие годы статистическая картина была аналогичного порядка. В основном под мошеннические действия попадает недвижимость людей пожилого возраста, социально незащищенных групп. По мнению Верховного Суда, если бы сделки с жилыми помещениями граждан совершались в нотариальной форме – это означало бы более высокую степень доверия суда.

Особый интерес вызвало выступление заместителя руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии А.Б. Приданкина. По его словам, ведомство сегодня идет по пути бесконтактного общения с гражданами и юридическими лицами. Офисы приема документов Росреестр постепенно сокращает, и к 2018 году их не останется совсем.   Заявления на внесение учетных записей в ЕГРН будут поступать к госрегистраторам через сеть МФЦ. Однако здесь есть свои минусы: поскольку сотрудники МФЦ не являются специалистами в сфере гражданского оборота, процент отказов в государственной регистрации достигает 20%. То есть каждая пятая сделка по причине неполного пакета документов или другим формальностям может затянуться на непонятные сроки. А вот процент отказов при работе с такими  подготовленными заявителями, как нотариусы, по данным Росреестра ничтожно мал — 0,2%. Поэтому государственные регистраторы заинтересованы в том, чтобы как можно больше заявлений поступало из нотариальных контор. К тому же, отметил Приданкин, нотариусы на сегодняшний день — лучшая фокус-группа по наладке электронных технологий, а сервис нотариата по проверке доверенностей значительно сокращает сроки регистрации прав на недвижимое имущество.

Отдельно Приданкин остановился на вопросе защищенности электронной подписи, которая необходима при подаче документов на регистрацию в электронном виде. В стране 38 частных удостоверяющих центров, у которых еще масса доверенных лиц. В конечном итоге, по его мнению,  получается «кусок пластика», за которым стоит неизвестно кто. Систем обеспечения электронными ключами нотариата России в этом смысле выгодно отличается – при Федеральной нотариальной палате работает собственный удостоверяющий центр и  ЭЦП нотариуса имеет усиленную защиту.

Начальник Управления конституционных основ Конституционного Суда РФ А.О. Рыбалов считает необходимым при введении ОНФ для сделок с недвижимостью усилить ответственность нотариуса за отказ в совершении нотариального действия и вместе с тем увеличить правовой эффект нотариального удостоверения. К примеру, сократить сроки исковой давности по нотариально удостоверенным сделкам или ограничить их оспоримость.

Заместитель заведующего отделом гражданского законодательства и процесса Института государства и права при Правительстве РФ О.В. Гутенков отметил, что утверждения о монополии нотариусов, которые иногда фигурируют в аргументации противников ОНФ, юридически безграмотны, с таким же успехом можно говорить о монополии судей, поскольку нотариат это не сфера рыночных отношений, а институт, осуществляющий функции, делегированные государством.

Удостоверение нотариусами сделок с недвижимостью является обычной практикой стран латинского нотариата, к которым принадлежит и Россия. Во Франции, Германии, Италии не возникает никаких вопросов по поводу обязательной роли нотариуса, отметил Гутенков. По его словам, представляемый им институт также как и Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства занимает категорическую позицию о том, что не только сделки граждан, но и юридических лиц, должны подлежать нотариальному удостоверению, поскольку за юрлицами стоят те же граждане.  Институт государства и права,  считает, что законодателю необходимо продолжить путь постепенного распространения ОНФ, сначала на сделки с жильем, а затем на сделки, совершаемые представителем, как на наиболее уязвимый сегмент.

Президент Нотариальной палаты Свердловской области В.В. Ярков отметил, что из стран, входящих в G-20, 15 являются странами нотариата латинского типа и имеют эффективно работающий институт обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью. Недавно к числу этих стран добавился Китай. Аргументы, убедившие прагматичное китайское руководство, были просты: ОНФ – это контроль над гражданским оборотом в сфере недвижимости и это ничего не стоит государственному бюджету.

О том, какие нарушения кроются за простой письменной формой договора по отчуждению недвижимого имущества, можно судить по статистике, которую привела президент Нотариальной палаты Самарской области Г.Ю. Николаева. В  2014-2015 годах в судебных инстанциях региона рассматривалось 122 тысячи дел по результатам приватизации. Это является следствием устранения нотариуса от удостоверения договоров приватизации, считает она. В настоящее время в суде Самары идет процесс над бандой «черных риэлторов», в которую были вовлечены 48 человек. Речь идет о десятках только выявленных преступлений, и огромном количестве людей, оставшихся без жилья. Сегодня, отмечает Николаева, закон о регистрации прав на недвижимость допускает регистрацию прав по оспоримым сделкам, это значит, что многие из сторон таких сделок впоследствии могут быть вовлечены в судебные процессы, затраты на которые на несколько порядков превышают нотариальные тарифы.

О том, что нотариальная форма сделки – это хорошая возможность экономии расходов на судебную защиту, сказала член Правления Федеральной нотариальной палаты, нотариус Москвы А.В. Игнатенко. Придя к нотариусу, гражданин получает пожизненную правовую защиту, убеждена она. Нотариус — это информированный свидетель, который будет бесплатно защищать интересы своего клиента на всех этапах судебного разбирательства. Что касается возможностей нотариата справиться с таким объем сделок, то  исходя из цифр,  озвученных Росреестром, в год на одного нотариуса будет приходиться порядка 10 сделок.  «Это очень небольшая нагрузка», — резюмировала Александра Владимировна.

Нотариат не только создает правовую защиту,  он в процессе совершения нотариального действия способствует наведению порядка с правоустанавливающими документами, которые из-за наследия 90-х годов зачатую находятся в ужасном состоянии,  отметила в своем выступлении заведующая кафедрой гражданского и предпринимательского права Всероссийского государственного университета юстиции М.Н. Илюшина. По ее мнению ситуация на рынке недвижимости требует срочного введения презумпции ОНФ сделок с недвижимостью в Гражданский кодекс хотя бы в отношении сделок с жилыми помещениями граждан.

Итоги дискуссии подвел президент ФНП К.А. Корсик. Он отметил, что состояние рынка недвижимости сегодня,  наглядно демонстрирует наличие острых проблем. С марта 2015 года государственное участие в этом сегменте гражданского оборота ограничивается лишь регистрационными функциями. Но сегодня на рынке практически нет сделок, которые граждане составляли бы сами, обычно всегда юридической стороной занимаются посредники, квалификация которых, также как и стоимость их услуг находится вне контроля государства. Чтобы обеспечить прозрачность рынка недвижимости, решить проблемы защиты прав граждан добиться достоверности государственных реестров, есть один проверенный надежный путь – введение обязательной нотариальной формы.

Нотариус не противопоставляется и не заменяет других участников рынка, подчеркнул Корсик. По его мнению, все должны работать в связке. Риэлтор отвечает за экономическую сторону, нотариус обеспечивает юридическую чистоту,  регистратор непосредственно вносит заведомо достоверные данные в ЕГРН. Таким образом, рынок недвижимости становится цивилизованным, а граждане, в конечном итоге, получают полную защиту своих прав и законных интересов.

Закрывая слушания, А.А. Клишас поблагодарил всех участников за интересную дискуссию и отметил, что все обозначенные позиции найдут отражение в проекте рекомендаций, который будет предоставлен на согласование участников в ближайшее время.

Фото предоставлено Фондом развития правовой культуры