На первом заседании российско-итальянского семинара нотариусы Рима рассказывали о системе оформления сделок с недвижимостью, а также о налоговых отчислениях при нотариальной деятельности.
В частности Кьяра Мингарди, член комиссии по информационным технологиям Нотариальной палаты Рима, познакомила участников с особенностями подготовительной работы нотариуса при оформлении сделок с недвижимостью и его ролью в этом процессе. В отношении недвижимости в Италии не существует простой письменной формы, сделки оформляются только через нотариуса. По словам госпожи Мингарди, граждане могут договориться между собой о чем-либо, но эта договоренность будет иметь силу только в отношениях между ними. Для третьих лиц подобный договор будет ничтожным, поскольку он не удостоверен нотариусом, а значит, не защищен.
Нотариус является ключевой фигурой в государственной системе регистрации прав на недвижимость, одновременно являясь налоговым агентом для своих клиентов. Удостоверяя сделку нотариус одновременно отправляет сведения о ней сразу в три информационные базы данных: хранилище, кадастр и реестр. Таким образом, обновляется информация по принадлежности имущества, его характеристике и одновременно сделка регистрируется для налогообложения. При этом четко фиксируется время передачи и с этого момента право собственности переходит от продавца к покупателю. Данная система исключает двойную продажу объектов недвижимости.
Операторы информационных баз имеют оперативную возможность проверить полномочия нотариуса, поскольку база данных по нотариусам обновляется каждые два часа.
Особое место в работе нотариуса Италии занимают архивы. За их хранение отвечает сам нотариус, но после сложения им полномочий документы передаются в окружной архив, а через сто лет хранения там в центральный государственный архив. Хотя архив требует регулярного расширения площадей конторы, итальянские нотариусы гордятся своей системой, поскольку она обеспечивает сохранность документов на целые столетия. Так в центральном государственном архиве до сих пор хранится завещания Микеланджело и Петрарки. Современность диктует свои правила, и теперь бумажные документы дополняются их электронными версиями.
Темой сообщения члена Совета нотариусов Рима Антонио Джермани стали тарифы для населения по сделкам с недвижимостью и налогообложение в пользу государства. По его словам, клиент, оформляя сделку, оплачивает нотариусу единую пошлину, которая включает в себя все необходимые платежи в пользу государства и комиссию нотариуса. Обычно подобная пошлина исчисляется в процентах от суммы сделки и без льгот составляет 10%, однако, доход нотариуса составляет 1 %. Иногда пошлины и тарифы нотариуса имеют фиксированный характер.
Нотариус сам перечисляет средства клиенты на счета государственных органов, а когда банковский перевод от клиента занимает несколько дней, нотариус авансирует платежи из своих средств, поскольку существуют жесткие сроки.
«Ежегодно нотариусы Италии перечисляют государству порядка десяти миллиардов евро, не получая ничего взамен», — отметил господин Джермани.
Пошлина за сделку с жилой недвижимостью платится покупателем и исчисляется от кадастровой стоимости жилья. Это позволяет избегать занижения цены объекта в договоре, но иногда приводит к проблемам. Поскольку кадастровая стоимость жилья впрямую зависит от года его постройки, то пошлины при продаже многих зданий в центре Рима, получаются достаточно низкими, тогда как рыночные цены на эти объекты зашкаливают.
Выступления итальянских коллег вызвали многочисленные вопросы аудитории. Московских нотариусов интересовали параметры страхования нотариальной деятельности в Италии, проблемы с достоверностью реестров, использование депозита нотариуса при расчетах с клиентами, роль риэлтерских компаний в сделках с недвижимостью.
Отметив абсолютную достоверность государственных реестров, гарантированную нотариатом, нотариусы Рима в полной мере удовлетворили интерес своих коллег. Как оказалось по законодательству Италии базовый уровень страхования деятельности нотариуса – 3 млн евро, но, как правило, нотариусы страхуют свою деятельность на 20-30 млн евро, чтобы иметь достаточное страховое покрытие в случае ошибки.
Что касается риэлтерских компаний, то они выполняют лишь посредническую роль между продавцом и покупателем. Все юридическое сопровождение сделки осуществляет нотариус, и ответственность перед клиентом также в полном объеме несет он. Правда, как отметила Кьяра Мингарди, риэлторы в последнее время пытаются оказывать услуги по проверке правоустанавливающих документов на объект, но это все равно не накладывает на них никакой ответственности, и не даёт гарантий покупателям, поскольку достоверные сведения о переходе прав собственности на недвижимость хранятся в нотариальных архивах и государственном реестре, доступ к которому имеют нотариусы.
В ходе семинара Президент МГНП Константин Корсик представил итальянским коллегам группу московских нотариусов из нотариального клуба туристов, которые отправляются штурмовать знаменитый сицилийский вулкан Этна. Восхождение посвящено 20-летию небюджетного нотариата России. Туристы вручили итальянской делегации косынки, цвета российского и итальянского флагов, сувенирные вымпелы и призвали нотариусов области Катания, где как раз располагается Этна, присоединиться к их акции. В свою очередь, Константин Корсик преподнес гостям сувениры от Московской городской нотариальной палаты.
