Главная >> Новости >> Сделки с недвижимостью: нотариальные инструменты исключения рисков

Сделки с недвижимостью: нотариальные инструменты исключения рисков

В Московской городской нотариальной палате состоялся семинар для нотариусов и сотрудников нотариальных контор по теме сделок с недвижимостью. Спикер семинара доктор юридических наук, профессор, Заслуженный юрист Российской Федерации Марина Илюшина сделала обзор развития российского законодательства в сфере государственной регистрации сделок с недвижимостью и на основе судебной практики рассмотрела инструменты защиты сторон сделки в рамках заключаемого договора.

Марина Николаевна отметила, сложную историю становления законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, подчеркнув необходимость участия нотариусов в правовом сопровождении сделок с жильем для защиты прав собственников и обеспечения стабильности гражданского оборота в целом.

Начало правовому регулированию государственного учета в сфере недвижимости положил Федеральный закон от 21.07.1997  №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вступал в действие он поэтапно с 1998 по 2000 год в зависимости от готовности субъектов Российской Федерации к его реализации.   В 2015 году устоявшаяся система была пересмотрена в рамках Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», однако переходные положения последней редакции №122-ФЗ действовали вплоть до 1 января 2020 года. Вместе с тем с 2016 по апрель 2021 года в законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество было внесено ряд изменений, в том числе связанных с нотариальным удостоверением сделок. С 29 декабря 2015 года в целях контроля за соблюдением права преимущественной покупки в гражданский оборот вернулась обязательная нотариальная форма сделок купли-продажи в отношении долей в общей собственности на объект недвижимости. В июне 2016 года нотариальная защита была распространена на все отчуждательные сделки с долями в праве общей совместной собственности, а также с имуществом несовершеннолетних граждан и ограниченно дееспособных лиц. Параллельно с началом действия положений об обязательной нотариальной форме сделок происходила точечная коррекция законодательства в отношении сделок с долевой собственностью в Паевых инвестиционных фондах, института доверительного управления, земельных долей сельскохозяйственного назначения, а также отчуждения долевой собственности на недвижимое имущество для государственных и муниципальных нужд. В 2019 году по инициативе одного из крупнейших банков был осуществлен возврат к простой письменной форме при отчуждении по одной сделке целого объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, и отдельных долей при заключении ипотеки с кредитной организацией.

По мнению Марины Илюшиной, необходимо быть профессионалом высочайшей квалификации,  чтобы в условиях такой правовой турбулентности правильно оценить законность правоустанавливающего документа на объект недвижимости. Граждане очень рискуют, заключая сделки с жильем без нотариуса в простой письменной форме, поскольку порок правоустанавливающего документа, не выявленный покупателем, может впоследствии стать причиной признания сделки недействительной.

Проанализировав судебную практику разрешения споров в отношении сделок с недвижимостью, Марина Илюшина порекомендовала нотариусам активнее применять в конструкциях договоров институт заверений.

По ее мнению ответственность стороны сделки, облеченная в форму обязательств, очень трудно реализуема на практике.  Тем более, если ответственность  не конкретизирована или более того не предусмотрена в законодательстве. Поэтому конструкции, которые часто применяются в договорах, когда риски изъятия приобретаемого жилого помещения из собственности покупателя стараются закрыть, возложив  на продавца ответственность в виде покупки аналогичной квартиры, — не работают. Тогда как заверения сторон о достоверности предоставления информации, об отсутствии прав третьих лиц, о возмещении возможных убытков или потерь  в случае спора по сделке и признания ее недействительной, вполне исполнимы, что доказывается устойчивой судебной практикой.

Учитывая высокую закредитованность населения, при сделках с недвижимостью необходимо исключать риски, связанные с банкротством продавца, не исполнением долговых обязательств,  правами третьих лиц. Серьезность ситуации подтверждает позиция Верховного суда, допустившего изъятие у должника единственного жилья. Поэтому проверочные мероприятия по сделке не лишним будет закрепить заверениями сторон, считает Марина Илюшина.

Спикер также высказала свою позицию по рискам, связанным с правовым режимом отдельных категорий квартир. В частности, при сделках с приватизированными квартирами кроме прав детей необходимо помнить про членов семьи, отказавшихся от приватизации, но сохранивших бессрочное право проживания в жилом помещении. Связь такого лица с приватизированной квартирой теряется только в случае его регистрации на момент сделки в другом жилом помещении, отметила Марина Николаевна.

Также спикер отметила, что в последнее время в гражданском обороте появились опционные договоры купли-продажи недвижимости, где стороны указывают цену предмета сделки относительно средних цен на аналогичные объекты недвижимости в определенное время. Данный подход, по мнению Марины Илюшиной, неверен, поскольку Гражданским кодексом предусмотрено, что цена объекта недвижимости может указываться лишь в двух вариантах: твердой сумме или  исходя из единицы площади. Если эти условия не соблюдены, договор считается незаключенным.

Видеозапись семинара размещена в разделе для нотариусов сайта МГНП