Главная >> Новости >> Сделки с недвижимостью в Испании: законность под контролем нотариата

Сделки с недвижимостью в Испании: законность под контролем нотариата

Новости об итогах референдума по независимости Каталонии вызывают искренний интерес у россиян. Многие наши соотечественники за последние годы обзавелись недвижимым имуществом в разных городах Испании, в том числе в Барселоне и ее окрестностях. Россиян беспокоит, скажутся ли возможные перемены в политическом устройстве на стабильности рынка недвижимости? О том, как испанское законодательство, где при совершении сделки с недвижимостью нотариусу отводится ключевая роль, гарантирует соблюдение прав собственности со времен средневековья до наших дней, рассказывается в материале, подготовленном Комиссией Московской городской нотариальной палаты по сотрудничеству с региональными палатами и международным связям.

В большинстве стран современного мира право на частную собственность является конституционным, а сделки с недвижимым имуществом, являющимся одним из самых ценных объектов частной собственности, составляют неотъемлемую часть гражданско-правовых отношений.

Конституцией Испании (Constitución española), принятой в 1978 году, установлено что «никто не может быть лишен своего имущества и прав на него». Таким образом, защита имущественных прав граждан и юридических лиц является одной из важнейших задач на государственном уровне. Ключевым механизмом защиты этих прав в Испании является установленное законодательством обязательное удостоверение всех сделок с недвижимостью нотариусом, который полностью обеспечивает легитимность и прозрачность сделки с недвижимостью.

Среди стран Южной Европы система права Испании является одной из старейших и сочетает в себе римское право, местные обычаи и правовые нормы, а также современное кодифицированное право. На становление законодательства, касающегося имущественных прав в Испании, огромное влияние оказало активное развитие ипотечных отношений и законодательства. Изначально, с середины XVIII века законодатели делали акцент на принятие новых законов, защищающих интересы ипотечных кредиторов – так на основании Королевского декрета Карлоса III от 31 января 1768 г. был создан Ипотечный реестр (Oficios o Cantadurias de Hipotecas), на базе которого в 1861 году, после принятия Ипотечного Закона 1861 (Ley Hipotecaria 1861) был создан первый Публичный реестр (El registro publico), который, однако, еще не получил название Реестра собственности (el Registro de propiedad) и не являлся истинным реестром прав на недвижимость, но стал первым законодательно закрепленным реестром имущественных прав. Либерализация земли (La liberalization de la tierra), связанная с отменой феодальных ограничений права собственности на землю, принятие ряда новых законов, позволивших дворянству, католической церкви, членам королевской семьи и муниципалитетам продавать недвижимое имущество, переместило фокус внимания законодателей на рынок недвижимости и необходимость защиты права частной собственности, что впоследствии привело к созданию системы законов, регулирующих имущественные отношения.

Сегодня в Испании право на частную собственность регулируется  Гражданским Кодексом (Codigo Civil), принятым Королевским указом от 24.07.1889 года, с действующими поправками от 2009 года, который устанавливает механизмы защиты прав владения и пользования имуществом, и Уголовным Кодексом (Código Penal), устанавливающим меры наказания для тех, кто нарушает данные права. Фундаментальным аспектом обеспечения законности в сфере сделок с недвижимостью является обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью.

Испанское законодательство не ограничивает свободу выбора нотариуса территориально – граждане и юридические лица имеют право обращаться для удостоверения сделок с недвижимостью к любому нотариусу по своему усмотрению. Помимо этого испанское законодательство уравнивает в имущественных правах испанцев и иностранных граждан — иностранный гражданин может быть полноценным стопроцентным собственником недвижимого имущества, в отличие от ряда стран, где для оформления недвижимости иностранцу приходится проходить сложную процедуру создания юридического лица с местным жителем (резидентом).

Проведение сделок с недвижимостью в Испании занимает в среднем около полугода. Изначально стороны без участия нотариуса подписывают предварительный договор (Contrato privado de compraventa) с подробным описанием объекта недвижимости, определением его стоимости по соглашению сторон, так же определяется сумма залога и сроки подписания основного договора купли-продажи. Затем начинается процесс подготовки документов, проверки объекта недвижимости, открытия счета в банке, для иностранцев – получение идентификационного номера иностранца (N.I.E.), при необходимости – оформление ипотеки. После этого стороны обращаются к нотариусу, который, в свою очередь, так же проверяет объект недвижимости на предмет принадлежности имущества, наличия или отсутствия обременений, задолженностей по налогам, коммунальным платежам. На каждую сделку нотариус заводит отдельное дело, в которое подшиваются все подтверждающие право собственности документы, вплоть до копий квитанций об уплате налогов и прочих платежей.

Проверив всю необходимую информацию, нотариус назначает дату подписания основного договора (Escritura Publica). В основной договор включаются: персональные данные сторон сделки (стоит обратить внимание на интересную особенность испанского законодательства – по желанию покупателя в тексте договора может быть указано не только имя нового собственника, но и имена членов его семьи), описание объекта недвижимости, его регистрационные данные, размер оплаты стоимости объекта по договору и порядок расчета между сторонами, при наличии каких-либо обременений или ограничений на объект – указываются эти ограничения, а так же включаются иные условия по соглашению сторон. Перед подписанием договора нотариус зачитывает текст вслух. В  случае, когда одна из сторон не владеет испанским языком, подписание производится только в присутствии профессионального переводчика, информация и данные о котором так же включаются в договор купли-продажи. После подписания договора покупатель оплачивает тариф нотариуса, которые рассчитывается от стоимости объекта недвижимости и обычно составляет 0,3-0,5%, налог на передачу прав собственности (I.T.P.; в зависимости от региона — 6-7% от указанной в договоре стоимости) и регистрационный сбор (до 2%). Как правило, все необходимые для регистрации, налоги и пошлины оплачиваются сразу у нотариуса.

После удостоверения договора купли-продажи нотариус выдает покупателю на руки нотариально заверенную копию договора (Copia Simple), а оригинал (Escritura Pública) направляет на регистрацию в Реестр собственности (Registro de Propiedad), где договор проходит последнюю проверку, после чего Реестр регистрирует нового владельца. Регистрация договора занимает от одного месяца до полугода. После окончания регистрации покупатель получает на руки зарегистрированный оригинал договора купли-продажи, с содержанием регистрационных данных: регистрационного номера, номера записи, листа, книги и тома Реестра.

Стоить обратить внимания, что экземпляры всех нотариально удостоверенных сделок хранятся в архивах нотариусов, а в случае сложения полномочий передаются в архивы нотариальных палат. В этих архивах хранятся нотариальные акты еще со Средневековья, что является отдельной причиной гордости испанского нотариата, и вызывает огромный интерес со стороны историков.

Таким образом, тандем нотариального удостоверение сделок и последующая регистрация в Реестре собственности обеспечивают защиту прав граждан. Эти меры являются гарантией легитимности и прозрачности сделок,  проводимых с недвижимостью в Испании, и позволяют снизить риски мошенничества и преступлений в сфере недвижимости.

Авторы: Нотариус города Москвы Дударев А.В.,

ВРИО нотариуса г. Москвы Дударева А.В. Иванова Е.В.