Московская городская нотариальная палата

Мероприятие является частью международной программы Московской городской нотариальной палаты, у которой сложились тесные деловые и дружеские контакты с коллегами из Германии. Совсем недавно российские и немецкие нотариусы проводили подобную встречу в Берлине и обсуждали вопросы страхования профессиональной ответственности нотариусов и нотариальное право.

В ходе семинара в Москве будут охвачены три основные темы:  сделки с недвижимостью, корпоративное и семейное право в законодательстве двух стран. Немецкая делегация представлена нотариусами Берлина во главе с вице-президентом Нотариальной палаты города Юлией Айс.

Сегодня нотариусы рассмотрели особенности совершения сделок с недвижимостью и основные аспекты корпоративного права в России и в Германии.

Открыл работу семинара президент Московской городской нотариальной палаты Константин Корсик. Он отметил интенсивность и плодотворность сотрудничества между нотариатами двух стран, которое обусловлено, прежде всего, родственностью правовых систем, ведь именно законодательство Германии явилось прототипом российского Временного Положения о нотариальной части, принятом во времена Императора Александра II, а в современной России — Основ законодательства о нотариате.

Корсик обратил внимание гостей на то, что с момента их последней встречи российское законодательство о нотариате значительно обновилось: расширились полномочия нотариусов, прежде всего, в сфере оформления прав на недвижимое имущество и корпоративного права. Законодатель вернул практику обязательного нотариального удостоверения для ряда сделок с недвижимостью, а нотариусы получили возможность работать в режиме «одного окна», то есть осуществлять сбор документов для сделки, удостоверять ее и подавать документы в регистрирующий орган. Кроме того, для нотариально оформленных договоров купли-продажи недвижимости сокращены сроки государственной регистрации, так при подаче нотариально удостоверенной сделки в электронном виде право собственности регистрируется в Росреестре за один день.

С докладом по теме недвижимости выступила помощник нотариуса Москвы Татьяна Герасимова. Она сделала подробный обзор правовой природы сделок с недвижимым имуществом, а именно, какими нормативными актами регулируется данная сфера, что является существенным условием договора, какие в российском законодательстве предусмотрены идентифицирующие признаки объекта недвижимости. Отдельно докладчик остановилась на особенностях сделок с земельными участками и с жилыми помещениями. Была развита и тема уже затронутая президентом МГНП – обязательная нотариальная форма для ряда сделок с недвижимостью, которая вернулась в практику российских нотариусов с 1 января 2016 года. Теперь при продаже доли в общедолевой собственности постороннему лицу, при продаже земельной доли, при продаже недвижимости на условиях доверительного управления и при продаже имущества несовершеннолетних или ограниченно дееспособных лиц требуется нотариальное удостоверение.

Также были рассмотрены полномочия нотариуса при удостоверении сделки, особенности работы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), и различные ситуации способные повлиять на сделку, к примеру, банкротство одной из ее сторон.

С немецкой стороны с сообщением на данную тему выступила Юлия Айс. Она с удовлетворением констатировала схожесть законодательных основ, и отметила некоторые детали. В Германии аналогом нашего ЕГРП является Поземельная книга, которая ведется в электронном виде и, в отличие от России, в каждой регионе отдельно. Изменения в Поземельную книгу могут вносится лишь на основании документов, составленных государственными ведомствами либо лицами, облеченными  публичными функциями – нотариусами. Выписки из Поземельной книги получаются в режиме он-лайн, но свободного доступа к информации, содержащейся в ней нет. Узнать сведения о том или ином объекте недвижимости можно только через нотариуса, обосновав оправданный интерес к нему, к примеру, арендатор хочет убедиться в обоснованности повышения арендной платы собственником. Каждый запрос нотариуса к сведениям Поземельной книги фиксируется.

Немецкие нотариусы также отметили экстерриториальный принцип, который действует в Германии в отношении нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимости. К примеру, нотариус Берлина может удостоверить договор, объектом которого является квартира, находящаяся в другом городе, но выехать в другой регион для совершения нотариального действия он не может.

В законодательстве Германии предусмотрена процедура оферты и акцепта в отношении сделок с недвижимостью. Но по словам нотариуса Андреи Буххольц, они стараются использовать такую форму только в виде исключения, когда непосредственная встреча сторон договора невозможна. В таком случае в оформлении сделки участвуют два нотариуса, каждый из которых должен убедиться в том, что его заказчик понимает последствия своих действий. Результатом оферты и акцепта служит единый документ – договор купли-продажи.

Немецкие нотариусы по достоинству оценили такую норму российского законодательства, как право преимущественной покупки доли в общедолевом имуществе. В Германии такая норма содержится только в корпоративном праве и на сделки с недвижимостью не распространяется. То есть супруги после развода или другие члены семьи имеют полное право продать свои доли в общедолевой собственности сторонним лицам без всякого предупреждения сособственника. Иногда это несет большие неудобства. Нотариус Штефан Лангнер привел пример, когда бывшая супруга продала свою долю в земельном участке с виноградником, конкуренту по бизнесу.

Во второй половине семинара рассмотрели вопросы корпоративного права. С российской стороны докладчиком выступил член Правления МГНП Илья Радченко. Он охарактеризовал общие принципы корпоративного законодательства России и подробно осветил полномочия нотариуса в этой сфере, которые за последний год были существенно расширены. Федеральными законами № 67-ФЗ и № 391-ФЗ. В частности введено обязательное нотариальное удостоверение всех операций по отчуждению долей в ООО, а для расширения инвестиционных инструментов  бизнеса разработан механизм заключения оферты-акцепта и опционных соглашений через нотариуса. Таким образом, государство исключило почву для мошенничества с долями хозяйствующих обществ  и сделало еще один существенный шаг на пути оздоровления гражданского оборота в корпоративной сфере, защиты прав добросовестных предпринимателей и стимулирования экономических отношений.

Про особенности гражданских правоотношений в корпоративной сфере Германии рассказал нотариус Штефан Лангнер.

Второй день работы семинара будет посвящен правовым аспектам регулирования имущественных отношений супругов и другим особенностям семейного права.