Сложные вопросы земельного права и новеллы законодательства о коммерческом обороте земельных долей стали темой для обсуждения на семинаре в Московской городской нотариальной палате.
Для обстоятельного разговора на тему «Вопросы земельного права в нотариальной практике» была приглашена доцент Кафедры правовой охраны окружающей среды юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета, к.ю.н. Ольга Александровна Жаркова.
Вопросы, связанные с оборотом земельных долей, одни из самых сложных в нотариальной практике. Связано это с тяжелым наследием 90-х годов, когда при выделении земель коллективных хозяйств в частные руки не были соблюдены юридические формальности. Законодательство не содержало четкого регулирования на этот счет, а уровень правовой грамотности органов местного самоуправления на селе был на весьма низком уровне. В результате право собственности на землю у ее владельцев есть, но зачастую в документах это не находит должного отражения. Когда возникает необходимость продажи земельного участка или его наследования, эти проблемы всплывают и, как правило, разбираться в этом приходится нотариусу.
Кроме того, с 1 января этого года законодатель установил, что сделки с долями земельных участков подлежат обязательному нотариальному удостоверению. И хотя в условиях мегаполиса нотариусам Москвы не часто приходится сталкиваться с земельными вопросами, они возникают, особенно в рамках наследственных дел.
Главная сложность, которая возникает как при наследовании, так и при продаже доли – проверка права собственности, поскольку правоустанавливающие документы редко бывают в порядке. Часто в практике встречаются случаи, когда гражданин уверен, что владеет землей и имеет полное право ею распоряжаться, а оказывается, что она является частью уставного каптала какого-либо хозяйствующего общества. О.А. Жаркова рекомендовала в обязательном порядке требовать справку о том, что доля не вносилась в уставной капитал, чтобы в дальнейшем сделка не была оспорена. Также не будет лишним выяснить историю земельной доли, о чем запросить в Росреестре соответствующую выписку.
Она также обратила внимание на то, что отчуждение доли в выделенном земельном участке, в котором пайщиков более пяти, можно продать только другому пайщику выделенного земельного участка, а права, которые раньше признавались за сельхозорганизациями либо фермерами, у которых эта земля находилась в использовании, потеряли свою актуальность. В этой связи нотариусам необходимо внимательно изучать документы, поскольку мошеннические схемы, когда сельхозпредприятия таким образом пытаются отнять у крестьян их доли, весьма распространены.
Лектор пояснила и вопросы выделения супружеской доля, когда дело касается наследования земли. Правоприменители придерживаются такого мнения, что земля, перешедшая крестьянам из коллективных хозяйств, является своего рода вознаграждением, а значит общей собственностью супругов и понятие супружеской доли в этих случаях вполне применимо.
Также подробно были освящены вопросы сделок с земельными долями. По мнению Жарковой, в настоящее время нотариальное удостоверение обязательно в отношении тех сделок, где есть право преимущественной покупки. Это не касается тех случаев, когда земельный участок переходит новому собственнику вследствие купли-продажи части жилого дома.
Земельные вопросы сильно осложнены путаницей, которая имеет место быть даже в самом законодательстве, считает О.А. Жаркова. В гражданском праве есть понятия объектов гражданского права (здания, сооружения, земельные участки) и видов жилых помещений (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната). Первые могут выступать объектами коммерческого оборота, а вторые являются объектами жилищных отношений. Однако, законодатель часто не учитывает этих нюансов, путая участников гражданских правоотношений.
