Спикером семинара выступила доцент кафедры правовой охраны окружающий среды юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета, к.ю.н. Ольга Жаркова.
Оборот земельных участков – наиболее сложный сегмент рынка недвижимости. Земельное законодательство с начала 90-х годов формировалось постепенно, и вопросы собственности на землю в разные годы регулировались по-разному.
Ключевыми элементами правового поля в отношении оборота земли сегодня являются Земельный кодекс, вступивший в силу 30 октября 2001 года; Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ; Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который в процессе изменений и дополнений в 2016 году был переименован в Закон «О кадастровой деятельности», и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» 13 июля 2015 года, пришедший на смену № 122-ФЗ.
При этом необходимо также учитывать так называемую дачную амнистию, положения о которой были приняты в 2005 году.
В результате при сделках с загородной недвижимостью и оформлении наследства необходимо держать в памяти всю ретроспективу развития законодательства в этой области, чтобы обеспечить законность перехода прав собственности.
Один из основных вопросов касается оборотоспособности ранее учтенных земельных участков, которые были поставлены на государственный учет до вступления в силу Земельного кодекса и в результате дачной амнистии без процедур межевания. Формально закон не накладывает ограничений на возможность участия таких объектов в обороте недвижимости, но ответов на то, каким образом обозначать индивидуальные особенности объекта в договорах купли-продажи, определять наследственное имущество при оформлении наследственных прав, остаются без ответа. Еще больше проблем возникает в случае допущения реестровых ошибок кадастровыми инженерами. Площадь и границы земельных участков в таких случаях в Едином государственном реестре недвижимости и правоустанавливающих документах может разниться, и удобных механизмов для исправления таких ошибок пока не предложено.
В ходе семинара участники рассмотрели вопросы выделения супружеской доли при наследовании земельного участка, а также требования Федерального закона № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры…» от 31.07.2021 г., которые затрагивают права собственности на земельные участки. Были проанализированы понятия «часть объекта недвижимости» и «доля объекта недвижимости» в применении к земельному участку, а также обращено внимание на тонкости применения средств материнского капитала при вложении в строительство индивидуального жилого строения в свете требований градостроительного и земельного законодательства.
Ольга Жаркова отметила противоречивость судебной практики в отношении многих вопросов, касающихся оборота земельных участков, в частности, при отчуждении доли в праве на земельные участки сельскохозяйственного назначения, когда закон требует обязательной нотариальной формы, и земельных долей.
Сложностей, по ее мнению, накладывает и непоследовательность терминологии, когда в новых законах понятия трансформируются и появляется поле для различных толкований.
В этих условиях гражданам очень сложно самостоятельно разобраться в нюансах применения права для обеспечения законности сделки по отчуждению земельного участка. При этом договоры купли-продажи загородной недвижимости, за исключением некоторых сделок, не требуют обязательной нотариальной формы. Зачастую покупатель так и остается в неведении по поводу того, что он купил, как полноценно легализовать свою собственность и как ею законно пользоваться, поскольку даже юристы, не всегда владеют спецификой земельного законодательства в применении к сделкам. Предусмотрительные граждане в этих случаях предпочитают обращаться к нотариусу, который подробно проконсультирует покупателя, поможет выявить риски и подскажет, как лучше поступить, чтобы избежать проблемных ситуаций с приобретаемой недвижимостью.