28 января в Москве состоялся «Безопасно.Форум», посвященный ключевым аспектам правовой защиты сделок на рынке вторичного жилья. Организаторами форума стали Союз рынка недвижимости и юридическая компания «БезопасноСделка», а в качестве спикеров выступили юристы по недвижимости, эксперты по налогам и банкротству, адвокаты и нотариусы.
В панельной дискуссии форума, посвященной теме: «Совместный взгляд на сделку в новых реалиях» принял участие в член Правления Московской городской нотариальной палаты (МГНП) нотариус г. Москвы Александр Сагин. Председатель комиссии МГНП по методической работе и изучению практики применения законодательства в сфере нотариата нотариус г. Москвы Дмитрий Точкин выступил в рамках стратегической сессии «Безопасность бизнеса в недвижимости: защита сделок, репутации, активов и данных».
Александр Сагин рассказал об особенностях нотариального удостоверения сделок с недвижимостью и отдельно остановился на включении в договор купли-продажи жилья различных дополнений и особых условий. Например, речь шла о заверении продавца в том, что он действует по собственной воле и не собирается «спасать свое имущество» и переводить средства на какие-либо «безопасные» счета.
«Критерий один — законность, — подчеркнул Александр Сагин. — Если эти дополнения не противоречат закону, значит, нотариус может удостоверить такой документ».
Особый интерес участников форума вызвало выявление сделок, которые продавцы пытаются совершить в преддверии своего банкротства. Как и в случае с «ведомыми» собственниками, покупатель такой недвижимости рискует ее лишиться. С высокой долей вероятности конкурсный управляющий в будущем оспорит сделку как совершенную с целью вывода активов. Чтобы минимизировать этот риск, нотариус проводит комплексную проверку обстоятельств и мотивов продажи.
«Признаки таких сделок — это, например, заниженная цена объекта, расчет наличными через банковскую ячейку», — отметил Александр Сагин. Еще одним индикатором могут служить несколько открытых в отношении продавца исполнительных производств, сведения о которых нотариус получает через электронное взаимодействие с ФССП. При этом оценить ситуацию помогает не только изучение документов, но и личная беседа с собственником.
Юридическую чистоту сделок нотариус обеспечивает также благодаря всесторонней проверочной работе. Перед удостоверением договора он устанавливает личности сторон, их дееспособность, наличие обременений на объекте недвижимости и иные значимые обстоятельства. Направляет запросы в ЗАГС, МВД, Росреестр и другие ведомства, что позволяет оперативно получить актуальные и достоверные данные.
Нотариус действует от имени государства и одинаково защищает интересы всех сторон сделки. Нотариальные документы обладают повышенной доказательственной силой, а дополнительной защитой может стать видеофиксация процесса удостоверения сделки. Съемка может быть проведена с согласия сторон.
Предоставляемые нотариусом гарантии особенно актуальны с учетом рисков, которые несут в себе сделки на рынке вторичного жилья, подчеркнул Александр Сагин. В пример он привел сделки дарения недвижимости между гражданами, которые с прошлого года подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Раньше дарение было излюбленным инструментом мошенников. Кроме того, на собственников жилья нередко оказывали давление недобросовестные родственники. Нотариус же перед удостоверением сделки обязательно выясняет волю сторон и подробно беседует с собственником. Уточняет, например, почему тот решил подарить квартиру постороннему человеку, а не собственным детям или внукам.
Дмитрий Точкин в своем выступлении обратил внимание на то, что обращение к нотариусу защищает права не только продавца, покупателя и третьих лиц, чьи интересы могут затрагиваться, но и сопровождающих сделку профильных юристов. «Юрист, обратившийся к нотариусу для удостоверения сделки, показывает, что действовал максимально добросовестно, — отметил он. – Подпись нотариуса на документе означает, что он отвечает за него своим личным имуществом. Задача нотариуса заключается в том, чтобы дать сторонам „железобетонный“ документ, максимально защищенный от оспаривания».
В случае ошибки нотариуса причиненный им вред возмещается в 100%-м размере. Имущественная ответственность нотариуса состоит из 4 ступеней. Первая — личное страхование. Вторая — выплаты за счет коллективного страхования региональной нотариальной палаты. Далее идет личное имущество нотариуса, а в крайнем случае привлекаются средства Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты.
На мероприятии также выступили адвокаты Екатерина Фролова и Игорь Баранов, эксперт по банкротству Владимир Кузнецов, юрист по недвижимости Александр Тюгаев и другие спикеры.